En opplæring i sluttkostnader

Last ned

Det du og dine ansatte bør vite om sluttkostnader

For ansatte er det nyttig å ha en klar forståelse av sluttkostnader: Hva de er og hva de kan forvente med hensyn til hver av dem. Eksperter innen relocatin kan hjelpe ansatte ved å forstå disse kostnadene selv, dekke noen av kostnadene, og jobbe med en erfaren boliglånformidler som kan tilby helhetlig kompetanse som en del av den samlede mobility-prosessen. Det er mye man må vite om finansiering av et hjem, men ved å samarbeide med en erfaren boligutlåner kan de ansatte fullføre boligkjøpet med langt mindre stress og langt mer sikkerhet om at de har fått det beste boliglånet, som passer deres behov og gir de største besparelsene. Bedrifter tjener på at de ansatte kan fokusere på sine nye stillinger fullt ut, og at de ansatte blir mer fornøyde etter en mer positiv opplevelse under flyttingen. 

Sluttkostnader kan ofte være en kilde til usikkerhet for de ansatte. Nedenfor er et par begreper og nøkkelkonsepter for å hjelpe medarbeiderne og ansatte som flytter med å støtte dem som flytter til eller i USA.

Sluttkostnader: Hva består de av?

Sluttkostnader består av alle avgifter knyttet til boligkjøp eller refinansiering, utover kostnaden for nødvendig nedbetaling, betalt for å dekke kostnadene ved transaksjonen. Vanligvis utgjør dette 2–5 prosent av boligens kjøpesum. Disse kostnadene kan variere fra stat til stat, men betales alltid ved overtagelse. 

Consumer Financial Protection Bureau krever at alle långivere gir kjøperne en låneberegning (LE), som inneholder et sammendrag av disse kostnadene, innen tre dager etter søknaden. I tillegg til å gi denne verdifulle informasjonen, sørger også en låneberegning (LE) for at kjøpere kan sammenligne boliglåntilbud i markedet. La oss ta en titt på noen av disse vanlige amerikanske sluttkostnadene nedenfor.   

Lånekostnader

Den mest variable av alle kostnader knyttet til overføring er lånekostnader, disse kostnadene består av gebyrer for behandling og overføring av et lån. Når man sammenligner de totale kostnadene blant potensielle långivere, er det svært viktig å vurdere alle lånekostnadene som er inkludert i hver beregning for å få en riktig sammenligning.

 

---

Etableringsgebyrer I delen om etableringsgebyrer i en låneberegning (LE) vises kostnader som utlåneren har belastet for å sikre et lån. Etableringsgebyrer inkluderer gebyrer for: En søknad: Gebyr til utlåner for behandling av en søknad Kausjonering: Gebyr som belastes for å garantere for lånet og avgjøre om lånet kan godkjennes Rabattpoeng: En prosentandel av lånebeløpet som er betalt direkte til långiveren i bytte mot en redusert rente (rabattpoeng er valgfritt) Behandling av lån: Gebyr for å dekke kostnadene ved behandling av dokumentasjonen knyttet til boliglånesøknaden Opprinnelsesgebyr: En prosentandel av lånebeløpet som er betalt direkte til långiveren. (Dette er inntekt til långiveren og kan ikke brukes til å redusere renten. Dette gebyret kan bestå av andre gebyrer, som for søknad og kausjonering, så det er viktig for kjøpere å sjekke hva som er inkludert for å unngå å bli dobbeltbelastet.)

---

 

Tjenester du ikke kan påvirke prisen på 

Noen kostnader belastes av tredjeparter og viderefaktureres til deg gjennom utlåner, og er dermed kostnader i en låneberegning (LE) som mest sannsynlig vil være like uavhengig av långiver.  Det er ikke mulig å påvirke prisen for følgende tjenester:

• Flomsertifikat: Gebyr for å avgjøre om eiendommen ligger i en flomsone
• Taksering: Gebyr til en sertifisert takstmann for å bestemme verdien av et hjem og gi en takstrapport
• Gebyr for skattetjeneste: Gebyr for å sikre at låntaker betaler eiendomsskatten i tide
• En kredittrapport: Gebyr belastet av en tredjepart for at långiveren skal få en kredittrapport

Tjenester du der du kan påvirke prisen og velge leverandører

Mens det er mange tjenester en boligkjøper ikke kan påvirke prisen på, er det noen tjenester der det er mulig. For eksempel er det ikke mulig for en ansatt eller arbeidsgiver å velge takstmann, men det er mulig å sjekke hvor man får best pris for utstedelse av skjøte. Hvis kjøperen kjøper i en stat der selgeren har rett til å velge boligforsikringsselskap, deponeringselskap eller advokat, vil kjøperen være forpliktet til å bruke dette selskapet og kan be om å få en oversikt over gebyrene.

Gebyrer fra boligforsikringsselskap

På grunn av offentliggjøring er gebyrer fra boligforsikringsselskap oppført på låneberegningen (LE) vanligvis fra långivernes foretrukne boligforsikringsselskap, men en kjøper er ikke forpliktet til å bruke dette foretrukne selskapet. Hvis du bruker långivernes foretrukne boligforsikringsselskap, kan ikke gebyrene fra boligforsikringsselskapet endres mer enn 10 % innen overføringen. Av den grunn bør boligforsikringsselskapets kostnader vanligvis ikke brukes til sammenligning av de beste tilbudene fra utlånere.

 

---

Gebyrer fra et boligforsikringsselskap kan bestå av: Gebyr for overføring og oppgjør: Gebyr betalt til boligforsikringsselskapet, deponeringsselskapet eller en advokat for håndtering av overføringen Advokathonorar: Honorar til en advokat for å representere kjøperen og/eller långiveren i stater der dette er påkrevd etter lokal lov eller sedvane Gebyr for eiendomssøk: Gebyr betalt til et boligforsikringsselskap for å søke i de offentlige registrene for den aktuelle eiendommen (for å sikre at det ikke er potensielle eierskapstvister, ingen pant eller krav på eiendommen, eller manglende, ufullstendige eller mangelfulle registreringer) Gebyr for eiendomsforsikring: Retningslinjer for å beskytte utlåner (påkrevd) og eier (valgfritt) mot tap på grunn av mangler i skjøtet Dokumentavgift: Gebyr betalt til boligforsikringsselskapet, deponeringsselskapet eller advokaten for utarbeidelse av juridiske dokumenter Notargebyr: Gebyr betalt til en notarius publicus for å notarialbekreftelse av relevante juridiske dokumenter Diverse gebyrer

---

 

Andre kostnader

I tillegg til lånekostnader, er det andre kostnader knyttet til et boligkjøp, inkludert registreringsgebyrer og forskuddsbetalte utgifter som eiendomsskatt og boligforsikring.

Skatter og andre offentlige gebyrer:

Det er en rekke offentlige gebyrer i forbindelse med å kjøpe et hjem. Lokale fylker tar for eksempel et gebyr for å registrere dokumenter som offentlige registrerte. Registreringsgebyrer og overføringsavgifter varierer fra sted til sted, med beløp som blir bestemt av og betalt til den lokale byen/fylket/staten.

Forhåndsbetalte tjenester:

Dette er tjenester som kreves forskuddsbetaling av utlåneren. De inkluderer boligforsikring, boliglånsrente, eiendomsskatt, boliglånforsikring, samt midler som kreves for å opprette en deponeringskonto (hvis aktuelt).

Forsikringspremie for boligeier: 

Før en kjøper kan få overført et lån, må han/hun skaffe seg en boligforsikring. Långiveren må beregne hvor mye denne forsikringen vil koste på søknadstidspunktet. Dette fordi det er låntakeren som velger boligforsikringen, som avgjør hva premien som låntakeren skal betale. Kjøperen må enten skaffe seg et midlertidig forsikringsbevis med en faktura og få forsikringen betalt ved overføringen, eller han/hun kan få et forsikringsbevis med fremvist betalt kvittering hvis gebyret blir betalt utenfor overføringen. Det kreves vanligvis et helt år med forsikring.

Premie på boliglånforsikring:

I noen tilfeller kan det være et krav at du må betale en boliglånsforsikring på forskudd. Det er spesifikke lånescenarier som krever dette, og det bør diskuteres med boliglångiveren.

Forhåndsbetalt rente: 

Långivere krever alltid renter fra den dagen en kjøper overfører lånet sitt til slutten av den måneden. For eksempel, hvis en kjøper overfører lånet 15. november og den første terminen for boliglånet forfaller 1. januar, vil långiveren kreve inn 16 dagers renter slik at kjøperens renter blir betalt 1. desember. Rentene for desember blir krevd inn (etterskuddsvis) fra kjøperne i januarbetalingen.

Eiendomsskatt:

Hvis det skal betales skatt på overføringstidspunktet, vil boligforsikringsselskapet kreve at det blir betalt før salget gjennomføres. Eiendomsskatt blir forholdsmessig fordelt mellom kjøper og selger i henhold til boligens overførselsdato.

Første deponeringsinnbetaling ved overførsel:

 Hvis skatter og forsikringer er inkludert i boliglånet, må utlåneren kreve inn nok månedlige reserver for å sikre at det er nok midler på kjøpers deponeringskonto til å betale for eiendomsskatt og forsikring ved forfall. Det kan variere fra långivere hvordan de viser disse reservene. Reserver bør ikke variere betydelig mellom långivere. Hvis imidlertid en betydelig forskjell oppdages blant potensielle långivere, bør arbeidstakere og arbeidsgivere be om en forklaring på hvordan disse tallene er beregnet.

Andre kostnader: 

«Annet»-seksjonen som er oppført på en kjøpers låneberegning (LE), kan føre til valgfrie kostnader som eierforsikring, inspeksjoner eller advokathonorarer.  Det kan også omfatte ting som Homeowner’s Association (HOA)-gebyrer eller en boliggaranti.

Til slutt varierer overføringskostnadene avhengig av hvilken type lån det søkes om, hvilken type eiendom som kjøpes og belegg, individuell kredittvurdering og lokale normer. Ansvaret for disse kostnadene varierer også, med kjøpere som betaler noen avgifter og selgere som betaler andre. Kunder som inkluderer kjøpsfordeler i retningslinjene sine dekker vanligvis normale og vanlige, engangskostnader for overføring når mottakeren kjøper en bolig på destinasjonsstedet. Det er viktig å merke seg at disse godene betraktes som inntekt for den ansatte og de er derfor skattepliktig. Forhåndsbetalte ting, som for eksempel skatt og forsikring, dekkes ikke. Det anbefales å søke råd hos en kunnskapsrik boliglånutlåner for å få innsikt og veiledning for å ikke skape uklarheter, og samtidig gjøre kjøperes opplevelse nest mulig når det gjelder å få boliglån og overføre et nytt hjem.

Utlevering av opplysninger

I tillegg til at en utlåner må gi en låneberegning (LE) innen tre dager etter kjøperens søknad, må utlåneren også gi en overføringsopplysning (CD), som opplyser om de faktiske, endelige overføringskostnadene, minst tre dager før overføringen. Dette gjør at kjøperen kan sammenligne de to beregningene, notere eventuelle endringer og forberede seg på å fullføre transaksjonen. Det er begrensninger i beløpet som gebyrene kan øke med på hvilken som helst overføringsopplysning (CD) sammenlignet med låneberegningen (LE). Noen gebyrer kan øke med opptil ti prosent, mens andre ikke kan øke i det hele tatt.  

Å hjelpe flyttende ansatte gjennom overføringsprosessen

Flytting kan være en overveldende prosess for ansatte. Når prosessen inkluderer å kjøpe et nytt hjem på et nytt sted, bør arbeidsgivere være oppmerksomme på de ovennevnte faktorene for å potensielt hjelpe sine ansatte og veilede dem gjennom flyttingen. Å sørge for at ansatte får en positiv flytteopplevelse og få det så økonomisk gunstig som mulig etter en overføring, har en rekke fordeler for både for arbeidstakeren og selskapet. Foruten at opplevelsen gir arbeidstakeren en god start i den nye stillingen, fører det å gi en positiv flytteopplevelse også til større sjanse for at arbeidstakeren blir værende, gjør at arbeidstakeren kan fokusere mer på selve jobben og styrker selskapet mobility-brand. 

SIRVA Mortgage har over 25 års erfaring og kompetanse innen boliglån for flyttende ansatte.  Vi forstår den viktige rollen boligfinansiering spiller i flytteprosessen.  Gå til vår Morgtage-nettside for å lese mer, eller kontakt oss på concierge@sirva.com. 

 

Bidragsytere:

Linda Laramy | Director Client Services, SIRVA Mortgage

Cheryl Pfaffenberger | Director Client Services, SIRVA Mortgage

Lisa Marie DeSanto | Manager, Content Marketing

 

Varsel og ansvarsfraskrivelse:

Denne bloggen er en generell gjennomgang av boliglånkostnader ved overføring som er hentet fra offentlig tilgjengelige kilder og informasjon.  Det er ikke ment å være råd eller førende for en bestemt boliglån-situasjon.  Kun en lisensiert långiver eller en advokat kan gi konsultasjon og informasjon om en bestemt omstendighet eller søknad for boliglån.  Denne bloggen er ikke et tilbud om kreditt.  Godkjenning av boliglån er gitt med grunnlag i individuelle kredittvurderinger.

For mer informasjon, se Ansvarsfraskrivelse for SIRVAs blogg. 

Last ned