Forstå lånepunkter

Rentesatsen på et lån bestemmes av markedet i kombinasjon med låntakerens kreditthistorikk og nedbetaling. Hvis en huseiere ønsker å spare penger på betaling av lån, kan det gjøres ved å kjøpe punkter når avtalen overføres.

SIRVA Mortgage jobber med huseiere hver dag, og vi mottar mange spørsmål om lånepunkter. Før avtalen overføres, bør du og de ansatte forstå hva punkter er og hvordan de fungerer. Her er det du trenger å vite.

Hva er punkter?

La oss begynne med å forklare lånepunkter. Enkelt forklart er punkter en måte huseiere kan bytte startkostnadene for å redusere rentesatsen og deretter få lavere månedlige avdrag. 

Et punkt kalles også et rabattpunkt, et lånepunkteller bare et punkt. Noen långivere bruker begrepet «opprinnelsespunkt» for å beskrive en startkostnad som en prosentdel av lånebeløpet. Et opprinnelsespunkt reduserer ikke rentesatsen. Et opprinnelsespunkt er et gebyr långiverne tar for å dekke noen av de opprinnelige kostnadene i forbindelse med lånet, for eksempel gjennomgang og behandling av lånesøknaden. 

Et punkt er lik 1 % av lånebeløpet. Det vil si at huseieren må betale USD 3000 for ett punkt når huslånet er på USD 300 000. Hvis en huseier kjøper punkt ved overføring vil de få redusert rentesatsen og kan spare penger på renter i låneterminen.

Hva er fordelene med kjøpepunkt?

Det finnes flere fordeler med kjøpepunkt for huseieren.

Bytte av startkostnader for lavere månedlige avdrag

Kjøpepunkt når du overfører et boliglån tilføres startkostnadene. Kostnaden for punktene kan ikke utsettes. Det betyr at huskjøperen må betale for punktene ved overføring.

Startkostnadene vil være større enn uten punktene, huskjøperen betaler for startkostnadene for å få lavere månedlige avdrag. De lave månedlige avdragene betyr at du kan spare tusener av dollar i en lånetermin.

Punktene kan ha skattefritak

Punktene er forhåndsbetalte renter og kan muligens trekkes fra som renter på huslånet, hvis fradraget er spesifisert i plan A.

Hva er ulempene med betalingspunkt?

Kjøpepunkter har sine fordeler, men også noen ulemper for huskjøpere.

Høyere overføringskostnader

Den første ulempen med kjøpepoeng er direkte tilknyttet til en av fordelene. Siden huskjøperen bytter en startkostnad mot langvarig sparing, blir overføringen dyrere.

Kostnaden for en husoverføring er vanligvis mellom 3 % og 6 % av kjøpsprisen. I de fleste tilfeller er det huskjøperen som også betaler lånet ned, derfor er startkostnadene når du kjøper et hus høyere selv når du kjøper punkter. Huskjøperen må være sikker på at vedkommende har råd til å betale de ekstra kostnadene, før vedkommende bestemmer seg for å kjøpe punkter.

Færre kontakter til utgifter

Siden huskjøperen betaler mer ved overføring. hvis vedkommende velger å kjøpe punkter, må vedkommende være oppmerksom på at vedkommende mest sannsynlig kommer til å ha mindre kontanter rett etter huskjøpet. Å eie et hus medfører ansvar for å håndtere alle reparasjons- og vedlikeholdskostnader. Huskjøperen må påse at vedkommende er forberedt på å betale disse kostnadene, og ha sparepenger i tillegg.

Hvor mye vil rentesatsen gå ned med kjøpepunkter?

Et av de vanligste spørsmålene relatert til hvor mye en kjøper kan spare på å kjøpe rabattpoeng for huslån.

Reduksjonen i rentesatsen kan variere, men det vanligste resultatet er at hvert kjøpte punkt vil redusere huslånssatsen med 0,25 %. I så fall vil en rentesats på 6 % med et enkelt rabattpunkt redusere rentesatsen til 5,75 %. To poeng vil redusere rentesatsen med 5,5 %.

Vi skal bemerke at det finnes unntak og varianter fra en långiver til en annen, huseieren bør derfor påse å spørre långiveren om det vil være fordelaktige for vedkommende å kjøpe punktene. Beløpene kan også påvirkes av markedet.

Det du sparer på månedlige låneavdrag kan regnes ut ved å sammenligne betalingen uten punkter med betalingen med lavere rentesats med gjeldende punkter.

For å illustrere hvor mye huskjøperen kan spare i låneterminen tar vi en rask titt på et eksempel hvor vi sammenlinger en sats på 6 % med en på 5,75 % og en på 5,5 %. I dette eksempelet ser v’i på et huslån på USD 315 000 med en termin på 30 år. 

Som du ser kan kjøpet av et enkelt punkt føre til at du sparer mye i låneterminen.

Når er det lurt å kjøpe punkter?

Er det lurt å kjøpe punkter fra en långiver? Svaret er ja hvis huskjøperen planlegger å bli lenge i huset. Grunnen til at varighet betyr noe, er på grunn av kompromisset mellom startkostnadene og langtidssparingen. Hvis huskjøperen kun planlegger å bli i huset i noen få år, eller planlegger å refinansiere i løpet av et par år, vil de ikke spare nok på den tilføyde kostnaden.

Du kan regne ut nullpunktet for å finne ut om byttet er verdt det. Det kan gjøres ved å ta totalsummen som skal betales for punktene og dele dem på beløpet for månedlige avdrag. La oss bruke tallene fra diagrammet ovenfor som et eksempel.

Med et huslån på USD 315 000 kan kostnaden for et enkelt punkt være USD 3250, og månedlig sparing for et enkelt punkt vil være totalt USD 50,33. Når vi deler USD 3150 på USD 50,33, ser vi at nullpunktet skjer etter 63 måneder, som er litt over fem år. Hvis huskjøperen planlegger å beholde dette huslånet i minst 63 måneder, vil kjøpepunkter være rimelig.

Alt kan ikk’e forutses, men hvis huskjøperen’ har tenkt å bo lenge i huset, beholde det samme huslånet og har råd til det, vil kjøpepunkter være verdt det.

Når er det lurt å kjøpe punkter?

Det finnes noen omstendigheter hvor det ikke er lurt å legge til overføringskostnader med kjøpepunkter. Huskjøperen kan for eksempel:

• Planlegge å bo i huset i kun et par år. Unge par kjøper av og til et starthus med hensikt om å flytte når de stifter familie. Hvis huskjøperen vet at vedkommende ikke skal bli i huset lenge nok til å nå nullpunktet, er det ikke anbefalt å kjøpe punkter.
• Planlegger å betale ekstra for huslånet. Kjøp av punkter er ikke den eneste måten å redusere rentebetalingen på et huslån. En huskjøper kan foretrekke å ha fleksibiliteten av å betale ekstra hvis vedkommende har råd til det, i stedet for å betale på forskudd.
• Trenger pengene til andre ting. Hvis huskjøperen har andre kostnader som vedkommende må bruke sparepengene på, er det sannsynligvis bedre å beholde sparepengene enn å kjøpe punkter.
• Reduserer nedbetalingen. Med nedbetaling får du øyeblikkelig egenkapital på huset, reduserer de månedlige avdragene og kan kanskje også senke rentesatsen. Det vil være lurere for huskjøperen å betale ned mer på lånet enn å kjøpe punkter.
• Tror rentesatsene vil gå ned i fremtiden. En rentenedgang kan gjøre at huskjøperen får redusert nedbetalingen på huslånet ved å refinansiere huset. Hvis huseieren mener at det vil skje før tilbakebetalingsperioden, bør de droppe punktene.

Hvis noen av disse omstendighetene er gjeldende, er det lurest for huskjøperen å ta rentesatsen som tilbys uten punkter, i stedet for kjøpspunkter. Husk at alternativet for å gjøre ytterligere betalinger hvis huskjøperen har råd til det, reduserer rentebeløpet som betales i låneterminen.

Bør arbeidsgivere dekke punkter for ansatte som overføres?

I disse dager med økende satser for huslån, kan arbeidsgivere vurdere å betale for punktene til ansatte som overføres. Det finnes noen faktorer du bør overveie, når du avgjør om du skal dekke punktkostnadene for overføring av ansatte.

Hvis den ansatte som overføres har en lavere sats på det nåværende huset enn det som er tilgjengelig på markedet i dag, kan vedkommende være motvillige til å flytte da de vil miste den lave rentesatsen. De siste to årene har rentesatsen vært rekordlav på grunn av Federal Reserves tilktak for å motvirke den økonomiske påvirkningen av covid-19-pandemien. Dagens rentesatser regnes imidlertid fremdeles som historisk lave. 

Rentesatsene svinger med markedet. Når rentene går ned, vil den som mottar overføringen få muligheten til å refinansiere til en lavere rentesats. Som bemerket tidligere vil betalingspunktene ikke alltid være verdt kostnadene. Husk at et punkt vanligvis reduserer rentesatsen med 0,25 %. Penger brukt på punkter kan bli brukt på andre fordeler i overføringsprogrammet. Inkludert punktene i relocation-policyen kan også bli en administrativ byrde. Hvis punktene dekkes av relocation-policyen og rentesatsene går ned, må språket i policyen gjennomgås for å fjerne fordelen.

Konklusjon

Kjøp av punkter passer ikke for alle. Hvis huskjøperen har råd til å legge til startkostnader, når vedkommende kjøper et hus, og vekommende planlegger å bli i huset lenge nok til at punktkostnadene er verdt det, kan det være verdt å kjøpe ett eller flere punkter ved overføringen. 

Det er lurt å diskutere valgene med lånrådgiveren for å bekrefte om huskjøperen tar rett valg. Når du sammenligner tilbudene fra ulike långivere, bør huskjøpere sjekke om satsen inkluderer poeng og påse at de har spurt hver långiver om å inkludere samme antall punkter.

Uansett hvilke finansieringsbehov dine ansatte har, er SIRVA Mortgage her for å hjelpe. Med over 25 års fokus og ekspertise på relocation-boliglån, forstår vi den viktige rollen boligfinansiering spiller i flytteprosessen. Gå til nettstedet vårt for boliglån for å finne ut mer, eller kontakt oss på MortgageClientServices@sirva.com.

SIRVA Mortgage, Inc. (NMLS Unique Identifier# 2240) driver med boliglån. Vi er lisensiert eller autorisert til å opprette boliglån i alle 50 delstater i tillegg til District of Columbia.  SIRVA Mortgage er ikke en depotinstitusjon og hverken opptrer eller representerer seg selv som en fullstendig tjenesteytende bank.  Referanse til begrepet “bankrådgiver“ er et vanlig, akseptert bransjebegrep som refererer til selskaper som kun driver med boliglån.  Ulike statlige lover og forskrifter og vår individuelle lisens i ulike stater omtaler oss som en boliglåneutgiver, bankrådgiver eller boliglånmegler. For våre retningslinjer for personvern og tilknyttede forretningsforhold, kan du gå til https://mortgage.sirva.com/om/om-sirva-mortgageRing 800-531-3837 for mer informasjon. SIRVA Mortgage, Inc. er lisensiert (blant andre): Lisensiert bankrådgiver i Arizona, Lisensnummer BK-901430; Lisensiert av Department Corporations under California Residential Mortgage Lending Act, Lånelisensnummer 413-0944; Georgia Residential Mortgage Licensee med nr. 6221; Illinois Residential Mortgage Licensee; Kansas Licensed Mortgage Company, Lisensnummer SL.0000368; Massachusetts Mortgage Lender, Lisensnummer ML1341; Lisensiert av Mississippi Department of Banking and Consumer Finance, Mississippi Licensed Mortgage Company #369/2009; Missouri Residential Mortgage Licensee; Montana Mortgage Lender License #39706, Lisensiert av New Hampshire Banking Department; Lisensiert av New Jersey Department of Banking and Insurance; Lisensiert bankrådgiver i New York av N.Y. State Banking Department; Ohio Mortgage Broker License med nummer MB.803887.000; Lisensiert av Pennsylvania Department of Banking; Rhode Island Licensed Lender; Texas Mortgage Lender, Lisensnummer 44605; Lisensiert av Mortgage Lender av Virginia State Corporation Commission, lisensnummer MC-310. Dette er ikke et tilbud om kreditt eller et tilbud om å inngå fastrenteordning og heller ikke dette varselet om lånegodkjenning. Hovedkontorets adresse til SIRVA Mortgage, Inc.; 6200 Oak Tree Blvd., Ste. 300, Independence, OH 44131; Telefonnummer: 1-800-531-3837.

Bidragsytere: Kathie Janowich, Director Loan Production, SIRVA Mortgage and Linda Laramy, Director Client Services, SIRVA Mortgage