Compreensão dos percentuais de empréstimo de garantia hipotecária

A taxa de juros em um empréstimo de garantia hipotecária é determinada pelo mercado, juntamente com o histórico de crédito do mutuário e a entrada. Se o comprador de uma residência quiser economizar dinheiro no pagamento do empréstimo de garantia hipotecária, ele poderá adquirir percentuais ao fechar o negócio..

A SIRVA Mortgage trabalha com compradores de residências todos os dias e recebemos muitas perguntas sobre percentuais de empréstimo de garantia hipotecária. Antes de fechar a compra de uma residência, você e seus funcionários devem compreender do que se tratam os percentuais e como eles funcionam. Confira aqui todas as informações necessárias.

O que são percentuais?

Vamos começar com uma explicação sobre os percentuais de empréstimos de garantias hipotecárias. Em poucas palavras, os percentuais permitem que o comprador de uma residência negocie os custos iniciais para obter uma redução na taxa de juros e, subsequentemente, parcelas mensais menores. 

Um percentual pode ser referido como um percentual de desconto, um percentual de empréstimo de garantia hipotecáriaou simplesmente um percentual. No entanto, alguns credores usam o termo “percentual de origem” para descrever qualquer custo inicial que seja uma porcentagem do valor do empréstimo. Um percentual de origem não reduz a taxa de juros. Um percentual de origem é uma taxa cobrada pelos credores para arcar com alguns dos custos de origem da concessão do empréstimo, por exemplo, análise e processamento da solicitação de empréstimo. 

Um percentual equivale a 1% do valor do empréstimo, portanto, em um empréstimo de garantia hipotecária de US$ 300.000, um percentual custaria US$ 3.000 ao comprador da residência. Se o comprador de uma residência adquirir percentuais no fechamento do negócio, ele obterá uma redução na taxa de juros, permitindo economizar dinheiro que seria pago em juro durante o prazo do empréstimo.

Quais são as vantagens de adquirir percentuais?

Para quem compra uma residência, a aquisição de percentuais oferece muitas vantagens.

Negociação das despesas iniciais para obter parcelas mensais menores

Adquirir percentuais ao fechar um empréstimo de garantia hipotecária aumenta o custo inicial. O custo dos percentuais não pode ser diferido, ou seja, o comprador deverá pagar pelos percentuais ao fechar o negócio.

Embora os custos iniciais sejam mais altos quando percentuais são adquiridos, o comprador da residência está negociando as despesas iniciais para obter parcelas mensais menores. E parcelas mensais menores podem representar uma economia de milhares de dólares durante o prazo do empréstimo de garantia hipotecária.

Os percentuais podem ser dedutíveis de impostos

Os percentuais são juros pré-pagos e podem ser dedutíveis como juro hipotecário residencial se as deduções estiverem discriminadas no Anexo A.

Quais são as desvantagens de adquirir percentuais?

Embora a aquisição de percentuais tenha suas vantagens, também há algumas desvantagens para os compradores de residências.

Aumento dos custos de fechamento

A primeira desvantagem da aquisição de percentuais está diretamente relacionada a uma das vantagens. Como o comprador da residência está negociando uma despesa inicial para economizar a longo prazo, mais dinheiro é gasto no fechamento da empréstimo de garantia hipotecária.

Considerando que o custo de fechamento da compra de uma residência geralmente varia de 3% a 6% do preço de compra e que, na maioria dos casos, o comprador da residência também está pagando uma entrada, o custo inicial da compra de uma casa será alto mesmo com a aquisição de percentuais. O comprador da residência precisa ter certeza de que pode arcar com o custo adicional antes de se decidir pela aquisição de percentuais.

Menos dinheiro disponível para despesas

Como o comprador da residência pagará mais no fechamento se decidir adquirir percentuais, ele precisa estar ciente de que provavelmente terá menos dinheiro disponível nos primeiros dias após comprar a casa. Possuir uma casa implica a responsabilidade de arcar com todos os custos de reparos e manutenção, e o comprador da residência deve se certificar de que está preparado para pagar esses custos e ainda ter uma reserva de emergência.

Quanto a taxa de juros diminuirá com a aquisição de percentuais?

Uma das perguntas mais frequentes está relacionada a quanto um comprador pode economizar ao adquirir percentuais de desconto hipotecário.

Embora a redução na taxa de juros possa variar, o cenário mais comum é que cada percentual adquirido reduzirá a taxa do empréstimo de garantia hipotecária em 0,25%. Neste caso, uma taxa de juros de 6% com um único percentual de desconto reduziria a taxa de juros para 5,75%; dois pontos reduziriam a taxa de juros para 5,5%.

Devemos observar que há exceções e variações entre os credores de empréstimo de garantia hipotecária, portanto, o comprador da residência deve perguntar ao seu credor sobre quais serão as vantagens obtidas com a aquisição de percentuais. Os valores também podem ser afetados pelo mercado.

A economia na parcela mensal do empréstimo de garantia hipotecária pode ser calculada comparando-se o pagamento sem percentuais ao pagamento com a menor taxa de juros com os percentuais aplicados.

Para ajudar a ilustrar quanto o comprador de uma residência pode economizar durante o prazo de seu empréstimo, vamos ver um exemplo rápido que compara uma taxa de 6% com uma taxa de 5,75% e uma taxa de 5,5%. Neste exemplo, estamos considerando um empréstimo de garantia hipotecária de US$ 315.000 com um prazo de 30 anos. 

Como você pode ver, até mesmo a aquisição de um único percentual pode representar uma economia substancial ao longo do prazo do empréstimo.

Quando é uma boa ideia adquirir percentuais?

É uma boa ideia adquirir percentuais junto a um credor de empréstimo de garantia hipotecária? A resposta será sim se o comprador da residência planeja permanecer na casa por bastante tempo. A longevidade é relevante por causa da contrapartida entre os custos iniciais e a economia a longo prazo. Se o comprador da residência planeja permanecer na casa apenas por alguns anos ou planeja refinanciar em alguns anos, então ele não economizará o suficiente para fazer com que a despesa adicional valha a pena.

Para saber se a contrapartida vale a pena, é preciso calcular o ponto de equilíbrio. Esse cálculo pode ser feito considerando-se o valor total que seria pago pelos percentuais e dividindo-o pelo valor da economia mensal. Vamos usar os números da tabela acima como exemplo.

Em um empréstimo de garantia hipotecária de US$ 315.000, o custo de um único percentual seria US$ 3.150 e a economia mensal de um único percentual totalizaria US$ 50,33. Quando dividimos US$ 3.150 por US$ 50,33, podemos ver que o ponto de equilíbrio se verifica no 63.º mês, que é pouco mais de cinco anos. Portanto, se o comprador da residência planeja manter esse empréstimo de garantia hipotecária por pelo menos 63 meses, então a aquisição de percentuais faria sentido.

Embora não seja possível prever todos os cenários, se a intenção do comprador da residência for morar na casa e manter o mesmo empréstimo de garantia hipotecária por bastante tempo, e ele tiver condições financeiras de fazê-lo, a aquisição de percentuais valerá a pena.

Quando não é uma boa ideia adquirir percentuais?

Há alguns cenários em que não faz sentido aumentar os custos de fechamento ao adquirir percentuais. Por exemplo, o comprador da residência:

• Planeja permanecer na casa por apenas alguns anos. Por exemplo, casais jovens às vezes compram a primeira residência cientes de que se mudarão quando a família aumentar. Se o comprador da residência souber que não permanecerá na casa por tempo suficiente para atingir o ponto de equilíbrio, a aquisição de percentuais não é recomendada.
• Planeja fazer pagamentos extras do empréstimo de garantia hipotecária. Adquirir percentuais não é a única maneira de reduzir o pagamento de juros em um empréstimo de garantia hipotecária. O comprador de uma residência pode preferir contar com a flexibilidade de fazer pagamentos extras quando tiver condições, em vez de arcar com um pagamento antecipado.
• Precisa do dinheiro para outras coisas. Se o comprador da residência tiver outras despesas que exijam o uso de suas economias, então provavelmente será melhor manter suas economias em vez de adquirir percentuais.
• Reduz a entrada. Uma entrada assegura participação patrimonial imediata na residência, reduz a parcela mensal e também pode reduzir a taxa de juros. É melhor o comprador da residência arcar com uma entrada maior do que adquirir percentuais.
• Acredita que as taxas de juros diminuirão no futuro. Uma queda na taxa pode permitir que o comprador da residência reduza os pagamentos de seu empréstimo de garantia hipotecária ao refinanciar o imóvel. Se o comprador da residência acredita que isso ocorrerá antes do período de retorno, então ele deve ignorar os percentuais.

Se qualquer um desses cenários se aplicar, a melhor opção para o comprador da residência é concordar com a taxa de juros oferecida sem percentuais em vez de adquirir percentuais. Lembre-se: se o comprador da residência tiver condições financeiras, sempre é possível fazer pagamentos extras para reduzir o valor dos juros pagos ao longo do prazo do empréstimo de garantia hipotecária.

No caso de funcionários sendo realocados, os empregadores devem arcar com os percentuais?

Diante da conjuntura atual de taxa crescente de empréstimo de garantia hipotecária, os empregadores podem considerar a aquisição de percentuais para seus funcionários sendo realocados. A decisão de arcar ou não com o custo dos percentuais para funcionários sendo realocados deve se basear em alguns fatores.

Se a taxa de juros da residência atual do funcionário sendo realocado for menor do que a disponível no mercado hoje, ele poderá estar relutante em se mudar porque irá perdê-la. Nos últimos dois anos, as taxas de juros atingiram baixas recordes em virtude das medidas adotadas pelo Federal Reserve para combater o impacto econômico causado pela pandemia da covid-19. No entanto, as taxas de juros de hoje ainda são consideradas historicamente baixas. 

As taxas de juros oscilam com o mercado. Quando as taxas caem, o funcionário sendo realocado pode ter a oportunidade de refinanciar para uma taxa menor. Como observado anteriormente, a aquisição de percentuais nem sempre vale o custo. Lembre-se de que um percentual normalmente reduz a taxa de juros em 0,25%. O dinheiro gasto com percentuais pode ser melhor aplicado em outro benefício em seu programa de relocation. A inclusão de percentuais em sua política de relocation também pode se tornar um ônus administrativo. Se os percentuais estiverem cobertos na política de relocation e as taxas de juros caírem, o conteúdo da política precisará ser revisado para eliminar o benefício.

Conclusão

A aquisição de percentuais não é para todos. Mas, se o comprador da residência tiver condições financeiras de aumentar suas despesas iniciais ao comprar uma casa e planejar permanecer na residência por tempo suficiente para fazer com que o custo dos percentuais compense, a aquisição de um ou mais percentuais no fechamento do negócio poderá valer a pena. 

Discutir as opções com o consultor de empréstimo de garantia hipotecária é uma ótima maneira de confirmar que o comprador da residência está tomando a decisão certa. Ao comparar ofertas de diferentes credores, os compradores de residências devem perguntar se a taxa inclui percentuais e garantir que estão solicitando a cada credor a inclusão do mesmo número de percentuais.

Sejam quais forem as necessidades de financiamento de seus funcionários sendo realocados, a SIRVA Mortgage está à sua disposição. Com 30 anos de foco e conhecimento especializado em empréstimo de garantia hipotecária para relocation, compreendemos o importante papel que o financiamento residencial desempenha no processo de relocation. Acesse nosso site de empréstimo de garantia hipotecária para saber mais ou entre em contato conosco pelo e-mail mortgageclientservices@sirva.com.

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Contribuição: Kathie Janowich, Director Loan Production, SIRVA Mortgage and Linda Laramy, Director Client Services, SIRVA Mortgage