Comprendre les points hypothécaires

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire est déterminé par le marché, en combinaison avec les antécédents de crédit et l’acompte l’emprunteur. Si l’acheteur d’une maison veut économiser de l’argent sur les paiements hypothécaires, une façon de le faire est d’acheter des points à la clôture de la transaction..

SIRVA Mortgage travaille tous les jours avec des acheteurs de maison, et nous recevons beaucoup de questions sur les points hypothécaires. Avant de conclure l’achat d’une maison, vous et vos employés devez comprendre ce que sont les points et comment ils fonctionnent. Voici ce que vous devez savoir.

Que sont les points?

Commençons par une explication des points hypothécaires. Pour faire simple, les points sont un moyen pour l’acheteur d’une maison d’échanger des coûts initiaux contre une réduction de son taux d’intérêt et, par conséquent, des paiements mensuels moins élevés. 

Un point peut être appelé point de remise, point hypothécaireou simplement point. Cependant, certains prêteurs utilisent le terme «point d’origine» pour décrire tout coût initial qui représente un pourcentage du montant du prêt. Un point d’origine ne réduit pas le taux d’intérêt. Un point d’origine est une commission facturée par les prêteurs pour couvrir une partie des coûts associés à l’octroi du prêt, par exemple l’examen et le traitement de la demande de prêt. 

Un point équivaut à 1% du montant du prêt, donc pour un prêt hypothécaire de 300’000 USD, un point coûterait à l’acheteur de la maison 3’000 USD. Si l’acheteur d’une maison achète des points à la clôture, il bénéficiera d’une réduction de son taux d’intérêt, ce qui lui permettra d’économiser de l’argent en intérêts sur la durée du prêt.

Quels sont les avantages de l’achat de points?

L’achat de points présente plusieurs avantages pour l’acheteur d’une maison.

Échanger des dépenses initiales contre des paiements mensuels moins élevés

L’achat de points lors de la clôture d’un prêt hypothécaire s’ajoute au coût initial. Le coût des points ne peut pas être reporté, ce qui signifie que l’acheteur de la maison doit payer les points au moment de la clôture.

Bien que les coûts initiaux soient plus élevés que sans points, l’acheteur de la maison échange ces dépenses initiales contre des paiements mensuels moins élevés. La réduction des paiements mensuels peut se traduire par des milliers de dollars d’économies sur la durée du prêt hypothécaire.

Les points peuvent être déductibles des impôts

Les points sont des intérêts prépayés et peuvent être déduits en tant qu’intérêts hypothécaires si les déductions sont détaillées dans l’échéancier A.

Quels sont les inconvénients du paiement de points?

Si l’achat de points a ses avantages, il présente aussi quelques inconvénients pour les acheteurs de maisons.

Augmentation des coûts de clôture

Le premier inconvénient de l’achat de points est directement lié à l’un des avantages. Comme l’acheteur échange une dépense initiale contre des économies à long terme, il dépense plus d’argent à la clôture.

Si l’on considère que les coûts de clôture de l’achat d’une maison représentent généralement entre 3 et 6% du prix d’achat et que, dans la plupart des cas, l’acheteur verse également un acompte, le coût initial de l’achat d’une maison est élevé, même si des points sont achetés. L’acheteur doit s’assurer qu’il peut supporter le coût supplémentaire avant de décider d’acheter des points.

Moins de liquidités disponibles pour les dépenses

Étant donné que l’acheteur devra payer davantage à la clôture s’il décide d’acheter des points, il doit garder à l’esprit qu’il aura probablement moins de liquidités à sa disposition après avoir acheté la maison. La possession d’une maison implique la responsabilité de s’occuper de toutes les réparations et de tous les coûts d’entretien, et l’acheteur doit s’assurer qu’il est prêt à payer ces coûts et qu’il a toujours des fonds d’urgence de côté.

Dans quelle mesure les points d’achat réduiront-ils le taux d’intérêt?

L’une des questions les plus fréquemment posées concerne le montant qu’un acheteur peut économiser en achetant des points de remise hypothécaires.

Si la réduction du taux d’intérêt peut varier, le résultat le plus courant est que chaque point acheté réduit le taux du prêt hypothécaire de 0,25%. Si c’est le cas, un taux d’intérêt de 6% avec un seul point de remise réduirait le taux d’intérêt à 5,75%; deux points réduiraient le taux d’intérêt à 5,5%.

Il convient de préciser qu’il existe des exceptions et des variations d’un prêteur hypothécaire à l’autre. L’acheteur d’une maison doit donc s’assurer de demander à son prêteur en quoi l’achat de points lui sera profitable. Les montants peuvent également être affectés par le marché.

Les économies sur le paiement mensuel du prêt hypothécaire peuvent être calculées en comparant le paiement sans points au paiement avec le taux d’intérêt plus bas avec les points appliqués.

Pour mieux comprendre combien l’acheteur d’une maison peut économiser sur la durée de son prêt, prenons un exemple rapide comparant un taux de 6% avec un taux de 5,75% et un taux de 5,5%. Dans cet exemple, nous partons du principe qu’il s’agit d’un prêt hypothécaire de 315’000 USD avec un terme de 30 ans. 

Comme vous pouvez le constater, même l’achat d’un seul point peut entraîner des économies substantielles sur le terme du prêt.

Quand est-ce une bonne idée d’acheter des points?

Est-ce une bonne idée d’acheter des points auprès d’un prêteur hypothécaire? La réponse est oui si l’acheteur prévoit de rester dans la maison pendant une longue période. La raison pour laquelle la longévité est importante est le compromis entre les coûts initiaux et les économies à long terme. Si l’acheteur ne prévoit de rester dans la maison que quelques années, ou s’il prévoit de la refinancer dans les années à venir, il n’économisera pas suffisamment pour que cette dépense supplémentaire en vaille la peine.

Pour savoir si le compromis en vaut la peine, il faut calculer le point de rentabilité. Pour ce faire, il suffit de prendre le montant total qui serait payé en points et de le diviser par le montant de l’épargne mensuelle. Prenons les chiffres du tableau ci-dessus comme exemple.

Avec un prêt hypothécaire de 315’000 USD, le coût d’un point unique serait de 3’150 USD et les économies mensuelles pour un point unique s’élèveraient à 50,33 USD. Si l’on divise 3’150 USD par 50,33 USD, on constate que le seuil de rentabilité se situe à 63 mois, soit un peu plus de cinq ans. Par conséquent, si l’acheteur prévoit de conserver son prêt hypothécaire pendant au moins 63 mois, il serait logique d’acheter des points.

Bien que tout ne puisse être prédit, si l’intention de l’acheteur est de vivre dans la maison et de conserver le même prêt hypothécaire pendant longtemps, et s’il peut se le permettre, l’achat de points en vaut la peine.

Quand n’est-ce pas une bonne idée d’acheter des points?

Dans certains cas, il n’est pas judicieux d’augmenter les coûts de clôture en achetant des points. Par exemple, l’acheteur d’une maison:

• prévoit de rester dans la maison pendant quelques années seulement. Par exemple, les jeunes couples achètent parfois une première maison en se disant qu’ils déménageront lorsqu’ils fonderont une famille. Si l’acheteur de la maison sait qu’il ne restera pas assez longtemps dans la maison pour atteindre le seuil de rentabilité, il n’est pas recommandé d’acheter des points.
• prévoit d’effectuer des paiements hypothécaires supplémentaires. L’achat de points n’est pas le seul moyen de réduire les paiements d’intérêts d’un prêt hypothécaire. L’acheteur d’une maison peut préférer avoir la possibilité de faire des paiements supplémentaires lorsqu’il peut se le permettre plutôt que de faire un paiement initial.
• a besoin de l’argent pour d’autres choses. Si l’acheteur de la maison a d’autres dépenses qui nécessitent l’utilisation de son épargne, il est probablement préférable pour lui de conserver son épargne plutôt que d’acheter des points.
• Réduit leur acompte. Un acompte procure des capitaux propres instantanés dans la maison, réduit le paiement mensuel et peut également réduire le taux d’intérêt. L’acheteur d’une maison a tout intérêt à verser un acompte plus important qu’à acheter des points.
• Pense que les taux d’intérêt vont baisser à l’avenir. Une baisse des taux peut permettre à l’acheteur de réduire ses paiements hypothécaires en refinançant sa maison. Si l’acheteur pense que cela se produira avant la période de remboursement, il doit éviter les points.

Si l’un de ces scénarios s’applique, la meilleure solution pour l’acheteur est de choisir le taux d’intérêt offert sans points au lieu d’acheter des points. N’oubliez pas qu’il est toujours possible d’effectuer des paiements supplémentaires si l’acheteur peut se le permettre, afin de réduire le montant des intérêts payés pendant le terme du prêt hypothécaire.

Les employeurs doivent-ils prendre en charge les points pour les employés mutés?

Dans le contexte actuel de hausse des taux de prêts hypothécaires, les employeurs peuvent envisager de payer des points pour leurs employés en mutation. Certains facteurs doivent être pris en compte pour décider de prendre en charge le coût des points pour les employés mutés.

Si l’employé muté bénéficie d’un taux d’intérêt plus bas sur sa maison actuelle que celui qui est disponible sur le marché aujourd’hui, il peut être réticent à déménager parce qu’il perdra son taux d’intérêt bas. Au cours des deux dernières années, les taux d’intérêt ont atteint des niveaux records en raison des mesures prises par la Réserve Fédérale pour lutter contre l’impact économique de la pandémie de COVID-19. Cependant, les taux d’intérêt actuels sont toujours considérés comme historiquement bas. 

Les taux d’intérêt fluctuent en fonction du marché. Lorsque les taux baissent, le bénéficiaire peut avoir la possibilité de se refinancer à un taux plus bas. Comme indiqué précédemment, le paiement de points n’en vaut pas toujours la peine. Rappelez-vous qu’un point réduit généralement le taux d’intérêt de 0,25%. L’argent dépensé en points peut être mieux utilisé pour un autre avantage de votre programme de délocalisation. L’inclusion de points dans votre politique de délocalisation peut également devenir une charge administrative. Si les points sont couverts par la politique de délocalisation et que les taux d’intérêt baissent, le libellé de la politique devra être révisé pour supprimer l’avantage.

Conclusion

Acheter des points n’est pas pour tout le monde. Cependant, si l’acheteur peut se permettre d’ajouter à ses dépenses initiales lors de l’achat d’une maison, et s’il prévoit de rester dans la maison suffisamment longtemps pour que le coût des points en vaille la peine, il peut être intéressant d’envisager d’acheter un ou plusieurs points à la clôture. 

Discuter des options avec le conseiller en prêts hypothécaires est un excellent moyen de confirmer que l’acheteur de la maison prend la bonne décision. Lorsqu’ils comparent les offres de différents prêteurs, les acheteurs doivent demander si le taux inclut des points et s’assurer qu’ils demandent à chaque prêteur d’inclure le même nombre de points.

Quels que soient les besoins de financement de vos employés mutés, SIRVA Mortgage est là pour vous aider. Avec près de 30 ans d’expérience et d’expertise dans le domaine des prêts hypothécaires pour la délocalisation, nous comprenons le rôle important que joue le financement immobilier dans le processus de la délocalisation. Veuillez consulter notre site de prêt hypothécaire pour en savoir plus, ou nous contacter, à l’adresse suivante MortgageClientServices@sirva.com.

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